近两个月，房地产企业融资正逐步回归常态。记者从金融管理部门和多家银行了解到，11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”。11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势。11月以来，多家房地产企业在银行间市场注册发行债务融资，融资规模较10月大幅增长。
业内人士认为，随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。
融资规模环比大幅增长
中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会。这是继11月9日之后，交易商协会二度举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。
据参加12月10日交易商协会房企代表座谈会的人士透露，短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次座谈会释放出房地产市场融资环境持续改善信号，将有助于缓解房企资金压力，防范化解风险。
从近期债券发行的情况看，房地产企业债务融资环境正在逐步回暖。数据显示，11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。从债券类型看，11月发行的地产债券多为银行间市场的中期票据和超短期融资券。
“房企资金面紧张的情况略有缓和。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹分析称。
9月末，央行货币政策委员会第三季度例会以及央行、银保监会房地产金融工作座谈会均明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。政策效果在10月房企资金面中已经有所显现。
夏丹表示，尽管开发企业到位资金同比增速延续了从年初以来的下滑态势，但回落速度较此前趋缓。在几项权重较大的资金来源中，自筹资金和个人按揭贷款增速下滑幅度均为1个百分点，较此前明显减缓。
“政策层面正在从防范风险、保障刚需的角度，矫正前期房地产领域信用局部过紧的现象。”夏丹预计，信贷边际放松的效应将在年末逐渐显现，房地产企业资金面过紧的状况将趋于缓和，居民获取中长期贷款的难度也将有所降低。
中资房企开始回购境外债券
“近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。”中国人民银行有关负责人近期表示。
今年以来，房地产企业债券违约事件有所增加，受到个别房企信用风险事件影响，房企中资美元债一度出现大跌，引起市场广泛关注。
对于中资美元债的下跌，央行金融市场司司长邹澜此前表示，近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。
近两个月，不少中资房企正在加速回购境外美元债。11月22日，新城控股发布公告称，提前赎回部分2.91亿美元债。正荣地产当日也发布公告表示，进一步回购400万美元的优先票据及100万美元的优先永续资本证券。近期，正荣地产已经多次回购。11月11日，正荣地产回购金额为100万美元的2022年票据II。与此同时，正荣地产回购金额为355万美元的2022年票据III。11月16日，正荣地产称，已完成赎回2021年到期的2亿美元优先票据。近两个月，还有中梁控股、龙光集团、雅居乐等房企多次回购了美元债。
邹澜表示，一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心起到积极作用。
此外，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。高盛投资组合管理团队近期表示，一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。贝莱德在《第四季度亚洲固定收益季度展望》中表示，会采用分散投资方式配置中国房地产债券，并看好具有更可靠资金渠道、明年面临再融资问题可能性较低的开发商。
房企融资将保持平稳
今年中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。业内专家认为，未来在坚持“房住不炒”定位的同时，金融机构应继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，保持房地产开发贷和个人住房按揭贷款平稳运行。
中国民生银行首席研究员温彬表示，“房住不炒”的原则并未改变。目前监管部门采取了一些政策上的微调，但目的仍是为了保持房地产市场平稳健康运行。从银行角度看，在合规前提下，增加开发贷款和按揭贷款有助于房地产市场平稳健康运行。
近期，金融监管部门的表态也再次传递出“稳”的信号。“短期个别房地产企业出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”中国人民银行行长易纲表示，人民银行始终坚持营造公平的市场环境，将督促有关企业及其股东按照法律和市场规则的要求，妥善处理好自身债务事宜，依法公平保护各类债权人利益。
对于房地产开发贷款、住房按揭贷款等，银保监会近期表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
“房地产调控‘稳’字当头。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，在强调因城施策、精准调控、保护刚需与房企合理融资需求的同时，还应加快建立长效机制，满足多层次住房需求，促进房地产中长期健康发展。
房地产投融资的几点思考
2021年下半年房企频繁出现流动性问题以后，使得大家对房地产投融资业务都有了重新的风险认识和感悟。
（1）房企是否稳健的评判
中国人喜欢从众，觉得别人干过的，我们也能干，比如：四大国有银行能给某房企放款，则股份制银行就能放，股份制银行能放，则城商行就能放，且条件一个比一个宽松；银行觉得该企业资质不错，非银机构则同样会认为不错。但是一旦房企遇到问题时，大家就开始挤兑踩踏，房企没来没啥事反而立马就扛不住了。
在国内，投融资机构特别在意评级，尤其在于国外的评级机构的评级。我想，是投融资机构对企业的信息掌握不全，以外部的评级报告作为自己的投融资决策依据可以省去很多事。可是国外的评级机构对国内房企的信息了解的又有多少呢？当内地的投融资机构，尤其是遍布于房企各个城市项目的各银行分支机构都无法全面掌握该房企的信息，国外的评级机构就更无法充分了解了，但是惠誉、标普、穆迪三大评级巨头能够直接决定房企的生死。这里有个循环，即当外部政策趋严时，评级机构将下调房企评级，房企评级下调，则导致投融资机构不敢继续放贷，房企拿不到新的贷款，则可能出现流动性问题。当然，归根结底还是房企流动性管理能力较差或根本就不在意。
本人在之前的微信公众号文章已提到从各个角度评判房企是否稳健。在最近几个月房企暴雷的事件中，我在琢磨为何一直大众认为稳健发展的粤系的房企暴雷的较多，花样年、宝能、奥园、佳兆业以及资金一直紧张但尚未倒下的富力。我认为有以下几个特点：
1、境外美元债、或者境内发债较多
以前，我们可能认为债券发行较多、非标融资少的房企融资渠道健康合理，但是现在看来，反而是不利因素。对于房企，重点关注其境外美元债、境内债券发行额占总有息债务的占比，占比越高，则风险越大，因为这些都属于不对应具体项目没有项目现金流作为还款来源的债务。粤系房企总部濒临香港，接触境外机构较多，境外美元债发行较大，在境外美元债投资机构信心不足时，则极易将风险传递到境内。
2、担保无需公告
粤系房企基本都是在香港上市，上市公司担保大部分不用公告，国内上市的房企对外担保都需要严格按照交易所信息披露的要求进行公告，不便于隐藏表外债务。
3、发展时机错误
例如花样年、佳兆业、奥园、富力大规模扩张的时机不对。当然，我们现在是事后分析，事前也很难评判。
花样年2019年快速发展，尤其是2020年。2020年1月，曾宝宝归回花样年，带动花花们二次创业。花样年有粤系稳健发展的基因，在19年以前稳健发展的时候错过了扩张机会，眼看别的开发商突飞猛进，心里难免有落差，因此在2020年快速发展。
2020年是花样年的投资大年，在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市获取了20幅优质土地，新增项目总建筑面积达到334万平方米，预期可售货值达到483亿元，这是花样年历史上新增货值最多的一年。而2020年-2021年房企调控已经越来越严，从而导致流动性问题。
佳兆业，不死之鸟，2015年-2017年都在花精力从之前的债务危机中摆脱困难，从而与那几年房企黄金发展期失之交臂，故而在2018年以后开始奋力直追，突破千亿销售额。
而2020年以后严格的房地产调控政策与高速发展的矛盾就容易导致房企流动性问题。
富力，媒体一直宣传富力今日的问题来自于2017年对万达酒店的收购，其实这不是主要的因素【注释：富力2017年与万达商业签订协议收购万达商业酒店资产，截至2018年6月底，公司已完成收购万达商业71家酒店资产，已付清71家酒店转让价款（含大连万达中心写字楼）181.58亿元（总的收购价款为189.55亿元，含74家酒店）。71家酒店账面资产净值为330亿元，收购价款为账面净资产的60%左右。收购的酒店对外做了并购贷款，并购贷款的金额只有收购价款的33.31%，即63.13亿元。】。主要原因在于2016年以后大规模扩张和发债导致。
富力在2016年以前保持粤系的稳健风格，在2016年以后全国房地产市场一片叫好的时候，富力也坐不住了，2017年新增土地支出达到创纪录的584亿元，比2016年增长222%。2017年，公司在53个城市和地区投入584.30亿元收购81块土地，81块土地中有41块位于公司现有的城市和地区，40块位于新进入的28个城市。2017年的扩张获得的土地大部分又是三四线城市。
另外，2016年债券市场发行较为便利，富力在2016年又大规模发债，且发债的到期日又特别集中，大部分在2018,2019年开始到期，所以富力在2018年下半年开始找信托融资，之前基本不找信托，富力从2018年下半年开始资金一直就处于紧绷的状态。
因此，以上遇到流动性问题的房企有一个共性，就是前些年保持了粤系的稳健性，但是当全国房企突飞猛进发展时，按捺不住进行扩张，而扩张的时机又不对。
4.多元化
宝能、恒大多元化业务较多，且大部分多元化板块需要砸入重金，并且亏损。粤系房企因为在境外发行美元债较多，发展多元化的业务的因素之一是便于资金的出入境。
(2)风险控制措施
1、房地产的抵押风控手段在房企主体出现问题时，将面临失效的境地，尤其是法院集中管辖时，重抵押轻现金流的风控手段将逐步被抛弃。
对房地产项目进行股权投资，风险处置起来比抵押抵款更为高效，无需经过司法诉讼即可转让股权，且投融资机构持有项目公司的股权不会被房企的其他债权人查封，只要项目本身没有其他债务，项目的在建工程或土地也不会被其他债权人查封，这样可以保证项目隔离房企主体风险。但是投融资机构若想通过项目回款实现退出，仍然离不开融资房企的操盘，房企主体一旦出问题，项目没人管理，仍然无法销售，无法获得银行的按揭贷款。此外，投融资机构的持股比例即使大于51%甚至达到100%，银行按揭准入时，银行对股东的身份也是要慎重考虑的，不一定能获得按揭贷款。当然，投融资机构毕竟不是开发商，可以通过聘请外部开发商进行操盘代建。
2、对房企项目投融资的还款来源不能仅依赖于主体，更应重视项目本身现金流作为还款来源，挑选投融资的项目应是盈利而非亏损项目，亏损的项目一是对融资本金的覆盖倍数不足，二是房企对该项目不够重视，随时有可能舍弃该项目而弃之不管，不利于项目出问题的风险化解。因此，投融资机构在对现金流测算时，不能只管到期时现金流对本息的覆盖倍数，还应重视项目全周期的现金流对本息的覆盖倍数。
3、现金流测算时，应重视税金、营销费、工程款的测算，税金和工程款属于刚性义务，在保交楼的情况下均优先于投融资机构，投资前应重视核查工程款的金额合理性，以及营销费的计算，营销费若不支付，直接将导致项目无法销售，从而无法回款。重视项目所在当地政府对预售账户监管留存比例，现金流压力测试时，应考虑政府对项目预售户的留存资金比例，从而合理设计分期到期的金额。
4、无论投融资机构的投融资模式如何变化，都应绑定项目公司，要么项目公司为共同债务人要么为抵押人或担保人，不然则将面临无法获得还款现金流的风险。
5、预售监管银行、开发贷银行尽量找与投融资机构合作关系好的银行，一旦出现问题，协调银行的主动权可掌握在投融资机构手里。
6、关注项目公司股东的股东层面的融资，尽量将项目公司股东层面的证照、印鉴一并共管。
7、合作层面的项目风险比单独的项目风险较低，因为对于100%持股的项目，一旦该房企出现债务违约，则该楼盘无法销售，而合作项目，若合作房企没有出现债务违约，该合作房企主导后可继续销售，可以继续通过该项目的现金流偿还信托。而两个房企出现问题的概率比一个房企出现问题的概率较低。
8、投融资机构对于合作项目的融资，要与优质的持大股操盘并表的开发商进行投融资合作，因其对项目的掌控力度更强。
9、关注该房企合作项目是否较多，主要与哪些开发商合作，若与激进的合作开发商合作的项目较多，激进的合作开发商若有流动性或债务问题，则会牵连该房企。
